Los gastos de compra de vivienda van mucho más allá del precio
Comprar una casa en España supone pagar, además del precio acordado con el vendedor, una serie de impuestos y gastos que pueden representar entre el 8 % y el 15 % del valor de la vivienda. Y lo que muchos no saben es que esos porcentajes varían significativamente según la comunidad autónoma.
Impuestos: la mayor partida de gasto
Vivienda de segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
El ITP es un tributo cedido a las comunidades autónomas, que fijan su propio tipo. En 2026, los tipos generales son:
| Comunidad Autónoma | Tipo general ITP | Tipo reducido |
|---|---|---|
| Andalucía | 7 % | 3,5 % (jóvenes, familia numerosa, discapacidad) |
| Aragón | 8 % | 5 % (jóvenes hasta 35 años, vivienda habitual) |
| Asturias | 8 % | 3 % (jóvenes, familia numerosa) |
| Baleares | 8–11 % (tramos) | 4 % (protección oficial) |
| Canarias | 6,5 % | 4 % (vivienda habitual <150.000 €) |
| Cantabria | 10 % | 5 % (jóvenes, vivienda habitual) |
| Castilla-La Mancha | 9 % | 6 % (jóvenes, discapacidad) |
| Castilla y León | 8 % | 4 % (jóvenes hasta 36 años) |
| Cataluña | 10 % | 5 % (jóvenes hasta 33 años) |
| Comunitat Valenciana | 10 % | 6 % (vivienda habitual <100.000 €) |
| Extremadura | 8 % | 5 % (vivienda habitual) |
| Galicia | 10 % | 3 % (jóvenes, familia numerosa) |
| La Rioja | 7 % | 5 % (vivienda habitual) |
| Madrid | 6 % | 4 % (jóvenes, familia numerosa, discapacidad) |
| Murcia | 8 % | 3 % (jóvenes hasta 35 años) |
| Navarra | 6 % | 2,5 % (vivienda habitual) |
| País Vasco | 4 % | 2,5 % (vivienda habitual) |
Nota: los tipos cambian con frecuencia. Verifica siempre con la hacienda autonómica o con tu gestor.
Vivienda de obra nueva: IVA + Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Para vivienda nueva de primera transmisión:
- IVA: 10 % general (4 % para VPO de régimen especial).
- AJD: varía por comunidad, entre el 0,5 % (País Vasco) y el 1,5 % (algunas CC.AA.).
Gastos de gestión e inscripción
- Notaría: escritura de compraventa, entre 600 € y 1.200 € según el precio de la vivienda.
- Registro de la Propiedad: inscripción de la compraventa, entre 400 € y 700 €.
- Gestoría: tramita liquidación de impuestos e inscripción, entre 300 € y 500 €.
Gastos hipotecarios
Desde la reforma de la Ley Hipotecaria en 2019 (LCCI), el banco asume el mayor coste: tasación, IAJD de la hipoteca, notaría de la hipoteca y Registro. El comprador solo paga:
- Tasación: si el banco te la cobra (algunos la asumen), entre 300 € y 600 €.
- Copia de escritura: coste mínimo.
Resumen: ¿cuánto necesito tener ahorrado?
Como regla general:
- Entrada del banco: el 20 % del valor de tasación (los bancos financian hasta el 80 %).
- Gastos de compra: 8 %–12 % adicional según comunidad.
- Colchón: se recomienda otro 2 %–3 % para imprevistos.
Es decir, para una vivienda de 200.000 €, necesitas tener disponibles entre 56.000 € y 70.000 € de ahorro previo.
Consejo de los intermediarios de ANICI
Antes de buscar vivienda, calcula tu capacidad de compra real incluyendo todos los gastos. Un ICI puede orientarte sobre el presupuesto. Lee también: hipoteca fija, variable o mixta: cuál te conviene máximo al que puedes aspirar y qué bancos te ofrecerán las mejores condiciones.
¿En qué comunidad sale más barato comprar una vivienda?
Si el precio de la vivienda es idéntico, las diferencias fiscales entre comunidades pueden suponer miles de euros. En una compraventa de segunda mano por 200.000 €, el comprador pagaría aproximadamente:
- País Vasco: ~8.000 € en ITP (4 %) — la más ventajosa
- Navarra o Madrid: ~12.000 € (6 %)
- Andalucía, Canarias o La Rioja: ~13.000–14.000 € (6,5–7 %)
- Aragón, Asturias, Castilla y León, Extremadura o Murcia: ~16.000 € (8 %)
- Cataluña, Cantabria, Comunitat Valenciana o Galicia: ~20.000 € (10 %) — de las más elevadas
Más allá del ITP, hay tres gastos que muchos compradores infravaloran: la nota simple registral (entre 9 y 30 €, imprescindible antes de firmar para verificar cargas y titularidad), los honorarios de gestoría (300–500 € de media) y el seguro de hogar vinculado que algunos bancos exigen como condición de la hipoteca. Calcularlos desde el principio evita sorpresas en notaría.
Un dato que sorprende a muchos clientes: el perfil del comprador importa tanto como la comunidad. Un menor de 35 años que compra vivienda habitual en Murcia puede tributar al 3 %, mientras que un inversor en la misma comunidad paga el 8 %. La diferencia sobre 200.000 € es de 10.000 €. Como intermediarios de crédito inmobiliario, en ANICI ayudamos a nuestros asociados a estructurar la operación antes de presentar ninguna oferta al banco.
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