En esta guía de ANICI te contamos, sin tecnicismos, todo lo que necesitas saber sobre la tasación de la vivienda: qué es, cuánto cuesta, cuánto tiempo vale, cómo influye en el importe que te puede prestar una entidad y qué hacer si el resultado sale más bajo de lo que esperabas. Es uno de los pasos que más peso tiene en tu hipoteca y, a menudo, el peor entendido.
Qué es la tasación de la vivienda
La tasación es un informe técnico que determina el valor de un inmueble a efectos hipotecarios. Lo elabora un profesional (arquitecto, aparejador o técnico competente) por encargo de una sociedad de tasación homologada, y sigue una metodología regulada. No es una opinión de mercado cualquiera: es un documento con validez legal que la entidad usará para decidir cuánto está dispuesta a prestarte.
El tasador visita la vivienda, comprueba superficies, estado, ubicación y compara con inmuebles similares. El resultado es un valor de tasación que puede coincidir o no con el precio que has acordado con el vendedor.
Sociedad tasadora homologada y validez del informe
La tasación debe realizarla una sociedad de tasación homologada e inscrita en el registro correspondiente. Esto garantiza que el informe cumple los requisitos técnicos y que la entidad lo aceptará. Un aspecto clave que mucha gente desconoce: puedes elegir la tasadora; no estás obligado a usar la que te proponga la entidad.
El informe de tasación tiene una validez de aproximadamente seis meses desde su fecha de emisión. Si la operación se alarga y caduca, habría que actualizarlo o encargar uno nuevo. Por eso conviene coordinar bien los tiempos y no pedir la tasación demasiado pronto.
Cómo influye la tasación en el importe de tu hipoteca
Aquí está el punto que más afecta a tu bolsillo. Las entidades no financian sobre el precio de compra, sino sobre el valor de tasación, aplicando un porcentaje conocido como LTV (Loan to Value, o relación préstamo-valor). Habitualmente el préstamo se mueve en torno a un porcentaje del menor de estos dos valores: el precio de compra o el valor de tasación.
Veámoslo con un ejemplo sencillo:
- Compras una vivienda por 200.000 €.
- La tasación la valora en 200.000 € y la entidad financia hasta el 80 % de LTV.
- El préstamo máximo rondaría los 160.000 €, y aportarías el resto más los gastos.
El problema aparece cuando la tasación sale por debajo del precio de compra: el porcentaje se aplica sobre la cifra más baja y necesitarás poner más dinero de tu bolsillo. Puedes simular distintos importes y cuotas con nuestra calculadora de hipoteca para ver cómo cambia todo según el valor financiado.
Quién paga la tasación
Con la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), muchos de los gastos de la hipoteca se reparten de forma más clara, pero la tasación la suele asumir la persona que solicita el préstamo, ya que el informe es tuyo y puedes usarlo con distintas entidades dentro de su plazo de validez. Ese detalle es importante: si tienes una tasación reciente de una sociedad homologada, no deberías tener que pagar otra solo por acudir a una entidad distinta.
Qué hacer si la tasación sale baja
Que la tasación salga por debajo del precio acordado es más frecuente de lo que parece. Si te ocurre, tienes varias vías:
- Aportar más ahorro para cubrir la diferencia entre lo que financia la entidad y el precio real.
- Renegociar el precio con el vendedor, usando la tasación como argumento objetivo.
- Revisar el informe: si crees que hay un error en superficies o en los comparables, puedes solicitar una explicación o valorar una segunda tasación con otra sociedad homologada.
- Comparar entidades, ya que los criterios de LTV varían de una a otra.
En cualquiera de estos escenarios, un intermediario de crédito inmobiliario puede ayudarte a interpretar el informe, coordinar los tiempos para que la tasación no caduque y comparar cómo distintas entidades aplican el LTV. El intermediario está sujeto a obligaciones de información y transparencia y debe estar inscrito en el registro oficial del Banco de España. Recuerda que ningún profesional puede garantizarte un valor de tasación ni la concesión del préstamo.
Preguntas frecuentes sobre la tasación de la vivienda
¿Puedo usar la misma tasación en varias entidades?
Sí, siempre que la haya emitido una sociedad de tasación homologada y esté dentro de su plazo de validez, en torno a seis meses. Las entidades deben aceptar tasaciones válidas de otras sociedades homologadas, lo que te ahorra pagar el informe varias veces.
¿La tasación es lo mismo que el precio de mercado?
No exactamente. La tasación sigue una metodología regulada a efectos hipotecarios y puede diferir del precio que acuerdas con el vendedor. Puede salir igual, por encima o por debajo del precio de compra.
¿Quién elige la sociedad de tasación?
Puedes elegirla tú. No estás obligado a usar la que te proponga la entidad, siempre que sea una sociedad homologada. Un intermediario inscrito puede orientarte sobre las opciones disponibles.
Prepara tu hipoteca con un profesional verificado
Antes de encargar la tasación y firmar, apóyate en un profesional inscrito. Búscalo en nuestro directorio de brokers y confirma su inscripción con nuestro verificador, que enlaza con la consulta pública del Banco de España. Si te surgen dudas, tienes más respuestas en nuestras preguntas frecuentes.
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