La CNMC investiga la intermediación hipotecaria: qué ha pasado y cómo protegen las buenas prácticas

El supervisor de competencia ha puesto el foco en nuestro sector. En ANICI creemos que la mejor respuesta es información: qué se investiga exactamente, qué prohíbe la ley a empresas y asociaciones, y las reglas sencillas que mantienen a un intermediario —y a su asociación— siempre del lado correcto.

Qué ha pasado (los hechos, según la propia CNMC)

El 1 de julio de 2026, la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) confirmó oficialmente que los días 23 y 24 de junio realizó inspecciones en la sede de una asociación de empresas dedicadas a la intermediación hipotecaria. El organismo investiga la posible existencia de una recomendación colectiva o decisión, y/o acuerdos o prácticas concertadas entre empresas del sector con dos objetos: no contratarse empleados entre sí y fijar precios o condiciones comerciales de sus servicios.

Tres precisiones importantes, en línea con lo comunicado por el propio supervisor:

• Las inspecciones son un paso preliminar: no implican que exista infracción ni prejuzgan el resultado. Por ahora no se ha incoado expediente sancionador y rige la presunción de inocencia. La CNMC no ha hecho públicos los nombres, y nosotros tampoco vamos a especular con ellos.
• La actuación se enmarca en un escrutinio más amplio del mercado hipotecario: semanas antes, la CNMC había abierto otra investigación a seis grandes entidades bancarias por posibles prácticas anticompetitivas en hipotecas.
• Si la investigación avanza, las empresas y la asociación afectadas podrán presentar alegaciones y defenderse con todas las garantías.

ANICI no forma parte de esta investigación. Pero creemos que todo profesional del crédito inmobiliario debe entender qué se está mirando y por qué, porque las reglas aplican a todos.

Qué prohíbe exactamente la ley

La Ley 15/2007, de Defensa de la Competencia (LDC) prohíbe en su artículo 1 los acuerdos y prácticas concertadas entre competidores que restrinjan la competencia. Traducido a nuestro sector, está prohibido, entre otras cosas:

• Pactar o coordinar precios u honorarios entre intermediarios competidores, directa o indirectamente.
• Las recomendaciones colectivas de precios: no hace falta un «pacto firmado»; una asociación que sugiere a sus miembros cuánto cobrar ya puede estar infringiendo la ley.
• Repartirse el mercado (zonas, clientes, tipos de operación).
• Acordar no contratarse empleados entre competidores (los llamados pactos de no captación o no-poach): la autoridad los trata como una forma de repartirse un recurso —el talento— y les aplica el mismo rigor que a un cártel de precios.
• Intercambiar información comercialmente sensible entre competidores (precios, márgenes, estrategias, clientes concretos).

Y un punto que en el sector se conoce poco: las asociaciones responden. El artículo 63 de la LDC permite multar directamente a la asociación cuyas decisiones o recomendaciones restrinjan la competencia. No es teoría: en 2024 la CNMC multó con 2,46 millones de euros al Consejo General de los Procuradores por una recomendación colectiva calificada de infracción muy grave. La propia CNMC publica una guía específica para asociaciones empresariales con lo que una asociación puede y no puede hacer.

Qué se juega quien cruza la línea

• Multas de hasta el 10% del volumen de negocios total de la empresa infractora en las infracciones muy graves (los cárteles lo son por definición).
• Multa personal de hasta 60.000 euros a directivos y representantes legales que hayan intervenido en el acuerdo.
• Sanción a la propia asociación, si el vehículo de la conducta fue asociativo.
• Programa de clemencia: el primer participante que confiesa y aporta pruebas puede quedar exento de multa. Es la razón por la que los cárteles son estructuralmente inestables: siempre hay un incentivo enorme a delatar.
• Y el coste que no sale en el BOE: la reputación. En un sector que vive de la confianza del cliente, aparecer en una resolución de competencia es carísimo aunque la multa se recurra.

Por qué ocurre esto en los sectores profesionales

No hace falta mala fe de manual para acabar en un problema de competencia. El patrón casi siempre es el mismo: los competidores de un sector se conocen, comparten foros —una asociación, un grupo de mensajería, un congreso— y la conversación deriva de lo legítimo («cómo está el mercado») a lo prohibido («qué estáis cobrando», «no nos quitemos empleados»). La frontera es nítida en la ley pero resbaladiza en la práctica social: una asociación es un lugar legítimo y valioso para cooperar en todo… excepto en cómo compite cada uno.

Por eso las autoridades miran con lupa a las asociaciones: son el punto natural de contacto entre competidores. Y por eso una asociación seria no se limita a «no organizar» esas conversaciones: las prohíbe expresamente en sus canales y forma a sus miembros para reconocer la línea.

Las buenas prácticas que te mantienen siempre del lado correcto

Como intermediario

1. Tus honorarios los decides tú, solo tú, y con tu cliente. Por escrito y antes de empezar a trabajar, como además exige la Ley 5/2019. Nunca los «alinees» con otros intermediarios.
2. No hables de tarifas con competidores. Ni en persona, ni en grupos, ni en foros de la asociación. «¿Tú qué cobras?» parece charla de compañeros; para la LDC puede ser el principio de una práctica concertada.
3. Contrata a quien quieras y trabaja donde quieras. Cualquier «pacto de caballeros» sobre no captar empleados o no entrar en la zona de otro es una infracción, no una cortesía.
4. Cuidado con la información sensible. Compartir conocimiento del mercado (condiciones publicadas por los bancos, criterios de la normativa) es legítimo; compartir tus precios, márgenes o clientes con competidores, no.
5. Si alguien lo propone, retírate y déjalo claro. En una reunión o un chat donde surja una propuesta así: manifiesta tu desacuerdo, sal de la conversación y documenta que lo hiciste. La pasividad también compromete.
6. Ante la duda, pregunta antes. Para eso está la asesoría jurídica de tu asociación.

Lo que hace ANICI (y lo que no hará nunca)

• ANICI no fija, no recomienda y no publica los honorarios de sus asociados. Cada profesional los pacta libre e individualmente con su cliente. Esta ha sido nuestra política desde el primer día, precisamente por respeto a la libre competencia.
• Nuestros canales internos tienen una regla expresa: no se comentan ni comparan tarifas entre asociados. No es desconfianza: es protección, para cada asociado y para la asociación.
• Lo que sí hacemos, porque es legítimo y es nuestra función: formación y cumplimiento, código deontológico, representación institucional del sector, herramientas profesionales, convenios de servicios en beneficio de los asociados y educación financiera del consumidor. Una asociación existe para elevar el estándar del sector, no para coordinar cómo compiten sus miembros.

La lectura final

Que el supervisor mire nuestro sector no es una mala noticia para quien trabaja bien: es la confirmación de que la intermediación hipotecaria ya es un mercado relevante, y de que el futuro es de los profesionales que compiten limpio, con honorarios transparentes pactados con su cliente y con el registro del Banco de España en regla —algo que cualquier consumidor puede comprobar en nuestro verificador gratuito. Esa es la intermediación que ANICI representa y la que seguiremos defendiendo: ante los asociados, ante el consumidor y ante los supervisores.

¿Dudas sobre cómo aplica esto a tu despacho? Los asociados tienen disponible el canal de asesoría jurídica en su panel.

Preguntas frecuentes

¿Qué investiga exactamente la CNMC en la intermediación hipotecaria?

Una posible recomendación colectiva o acuerdos entre empresas del sector para no contratarse empleados entre sí y para fijar precios o condiciones comerciales. Está en fase preliminar y no prejuzga que exista infracción.

¿Puede una asociación ser multada por lo que hagan sus miembros?

Sí: la Ley de Defensa de la Competencia permite sancionar directamente a las asociaciones por sus decisiones o recomendaciones colectivas (art. 63 LDC). Hay precedentes recientes de multas millonarias.

¿Es ilegal preguntar a otro broker cuánto cobra?

Intercambiar información de precios entre competidores puede constituir una práctica concertada prohibida. La regla segura: tus honorarios se hablan solo con tu cliente.

¿Los pactos de no contratar empleados de otra empresa son ilegales?

Sí: las autoridades de competencia los tratan con el mismo rigor que los cárteles de precios.

¿Qué multas prevé la ley?

Hasta el 10% del volumen de negocios para la empresa en infracciones muy graves, hasta 60.000 euros personales a directivos, y sanción a la asociación si fue el vehículo de la conducta.