Cada vez más parejas deciden dar el paso de comprar una vivienda juntas sin pasar por el altar, y en ANICI hemos preparado esta guía para que conozcas todos los aspectos clave: cómo se reparte la titularidad, qué responsabilidades asume cada titular ante el banco y qué precauciones conviene tomar antes de firmar. Porque compartir una hipoteca sin estar casados es perfectamente legal, pero requiere más planificación de la que muchos imaginan.
¿Qué significa ser cotitular de una hipoteca?
Cuando dos personas firman un préstamo hipotecario conjuntamente, ambas se convierten en deudores solidarios frente a la entidad financiera. Esto significa que la entidad puede reclamar el total de la deuda a cualquiera de las dos partes, independientemente del porcentaje que cada una aporte o posea sobre el inmueble. No importa que hayas pagado el 30 % y tu pareja el 70 %: si ella deja de pagar, tú responderás por el 100 % de la hipoteca.
Esta responsabilidad solidaria es uno de los puntos más importantes que deben entender las parejas no casadas antes de firmar, ya que no cuentan con el régimen económico matrimonial que, en caso de separación, regula automáticamente la liquidación de bienes.
Porcentajes de titularidad en la escritura de compraventa
La titularidad del inmueble —es decir, quién es propietario de qué parte— queda reflejada en la escritura de compraventa y en el Registro de la Propiedad. Las opciones más habituales son:
- Al 50 %: cada miembro de la pareja es propietario de la mitad del piso. Es la fórmula más sencilla y la más frecuente.
- En porcentajes distintos: si uno aporta más capital (por ejemplo, una herencia o ahorros previos), puede reflejarse un reparto desigual, como 60/40 o 70/30.
- Con pactos privados adicionales: un documento privado puede recoger acuerdos sobre gastos, uso del inmueble o compensaciones, aunque tiene limitaciones frente a terceros.
Es fundamental que el porcentaje acordado quede inscrito correctamente desde el principio, porque modificarlo después conlleva gastos notariales, registrales y fiscales que pueden ser considerables.
El papel del contrato de convivencia o pacto de pareja
Las parejas de hecho tienen la posibilidad de suscribir un pacto o contrato de convivencia ante notario. Este documento puede recoger aspectos como:
- El porcentaje de propiedad de cada parte sobre el inmueble.
- Cómo se repartirán los gastos de comunidad, hipoteca, reformas o seguros.
- Qué ocurrirá con la vivienda si la relación termina: derecho de tanteo, obligación de venta, compensación al que abandona el domicilio, etc.
- La forma en que se liquidará la deuda pendiente en caso de ruptura.
Aunque la regulación de las parejas de hecho varía según la comunidad autónoma, contar con este pacto aporta seguridad jurídica a ambas partes y puede evitar costosos conflictos futuros. Consulta con un abogado especializado las particularidades de tu territorio.
¿Puede uno de los dos asumir la hipoteca en solitario?
Si la relación se rompe y uno quiere quedarse con la vivienda, será necesario negociar la subrogación del préstamo (el cambio de titularidad hipotecaria) o la novación con la entidad financiera. La entidad estudiará si el comprador único tiene solvencia suficiente para asumir el préstamo solo. No es un trámite automático y no siempre resulta viable.
Por eso conviene que, antes de comprar, cada miembro de la pareja analice su capacidad financiera individual. Un bróker hipotecario puede ayudarte a entender los escenarios posibles, pero para simplificar puedes hacer una primera estimación con la calculadora de hipoteca de ANICI.
Recomendaciones antes de firmar
- Acordad por escrito los porcentajes de propiedad y aseguraos de que quedan inscritos en la escritura.
- Redactad un pacto de convivencia ante notario que contemple los escenarios de ruptura.
- Informaos sobre la LCCI (Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario): esta guía de ANICI explica los derechos que os protegen al firmar una hipoteca.
- Comprobad que vuestro intermediario de crédito está registrado en el Banco de España o en el organismo autonómico correspondiente antes de contratarle. Podéis hacerlo en el verificador de ANICI o directamente en la web del Banco de España.
- Consultad vuestras dudas en la sección de preguntas frecuentes de ANICI antes de dar cualquier paso.
Preguntas frecuentes sobre hipotecas para parejas no casadas
¿Tiene alguna desventaja fiscal comprar en pareja sin estar casados?
Las deducciones o bonificaciones fiscales aplicables a la compra de vivienda dependen de cada comunidad autónoma y de la normativa estatal vigente en cada momento. En general, cada cotitular tributa por su parte proporcional, pero las parejas no casadas no siempre acceden a los mismos beneficios que los matrimonios. Es recomendable consultar con un asesor fiscal antes de firmar.
¿Qué pasa si uno de los dos no puede pagar su parte de la hipoteca?
Al ser deudores solidarios, la entidad financiera puede reclamar la totalidad de la deuda al otro cotitular. Si no se llega a un acuerdo, la vivienda podría entrar en proceso de ejecución hipotecaria. Por eso es tan importante planificar con antelación y contar con un fondo de reserva y un pacto de convivencia que recoja este tipo de situaciones.
¿Es obligatorio que los dos miembros de la pareja figuren en la hipoteca si los dos figuran en la escritura?
No necesariamente. Es posible que ambos sean propietarios del inmueble pero que solo uno sea titular del préstamo hipotecario, siempre que la entidad financiera acepte esa estructura y el titular único acredite solvencia suficiente. Sin embargo, esto también conlleva implicaciones: el que no figura en la hipoteca no arrastra la deuda, pero tampoco tiene control directo sobre ella. Cada situación debe analizarse con detenimiento.
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