Cuando una vivienda pertenece a varias personas y una quiere quedarse con ella, la solución suele ser la extinción de condominio. Es muy habitual en divorcios y herencias, y tiene implicaciones importantes cuando hay una hipoteca de por medio. En esta guía de ANICI te explicamos cómo funciona y por qué conviene un broker especializado en extinción de condominio.
¿Qué es la extinción de condominio?
Es el acto por el que se disuelve una copropiedad: uno de los propietarios se queda con el 100 % de la vivienda y compensa económicamente al resto por su parte. No es una compraventa, sino la adjudicación de algo que ya era común.
¿Cuándo se utiliza?
- Divorcios y separaciones: uno de los dos se queda la vivienda y asume la hipoteca.
- Herencias: varios herederos reciben un inmueble y uno se lo queda compensando a los demás.
- Fin de una copropiedad entre familiares o socios.
¿Qué pasa con la hipoteca?
Si la vivienda tiene hipoteca, no basta con cambiar la titularidad de la propiedad: el banco debe aceptar que uno solo de los titulares asuma la deuda. Esto suele implicar una novación (modificación del préstamo) y que el banco evalúe si quien se queda la vivienda puede pagar la cuota en solitario. A veces se aprovecha para ampliar el importe y pagar la compensación al otro copropietario.
La ventaja fiscal
En la mayoría de los casos, la extinción de condominio no tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) como una compraventa, sino solo por Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo es bastante menor. Eso la hace más barata que comprar directamente la parte del otro. La tributación depende de cada comunidad autónoma y de cómo se haga, así que conviene confirmar tu caso; revisa también los gastos por comunidad autónoma.
Cómo te ayuda un broker
La parte más delicada es la hipotecaria: que el banco libere al otro titular y acepte el nuevo perfil. Un intermediario especializado negocia esa operación, busca entidades dispuestas y, si hace falta, plantea una subrogación a otro banco con mejores condiciones. Encuentra uno verificado en el directorio de ANICI o en el verificador.
Preguntas frecuentes
¿La extinción de condominio paga ITP como una compraventa?
Por lo general no: suele tributar solo por Actos Jurídicos Documentados (AJD), con un tipo menor que el ITP, lo que la hace más económica. Depende de cada comunidad autónoma.
¿Tengo que pedir permiso al banco si hay hipoteca?
Sí. El banco debe aceptar que uno solo de los titulares asuma la deuda y valorar su solvencia, normalmente mediante una novación del préstamo.
¿Puedo ampliar la hipoteca para pagar al otro propietario?
En muchos casos sí. Es habitual ampliar el importe para abonar la compensación, siempre que el banco apruebe la nueva operación.
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