Cómo cumplir siendo intermediario de crédito inmobiliario

La Circular 4/2020 del Banco de España exige que la publicidad de productos bancarios sea clara, suficiente, objetiva y no engañosa. El mensaje no puede destacar la ventaja y esconder el coste o el riesgo. Falla el 43 % del sector.

Cómo lo compruebas: busca en tu web cualquier cifra —«desde el 2,5 %», una cuota de ejemplo, un simulador— y pregúntate si al lado se explica qué condiciones la hacen posible.

Cómo se arregla:

• Si muestras un tipo de interés, acompáñalo de la TAE y de un ejemplo representativo con importe, plazo y cuota.
• Evita los absolutos: «garantizamos», «siempre», «el mejor», «100 % de aprobación». Son los que con más facilidad se consideran engañosos.
• Indica con claridad que actúas como intermediario, no como prestamista, y que la concesión depende de la entidad.
• Si tu simulador da resultados, advierte de que son estimaciones no vinculantes.

Ejercer la intermediación de crédito inmobiliario exige estar inscrito conforme a la Ley 5/2019. Tu número identifica que cumples esa condición y tu cliente tiene derecho a comprobarlo. El 27 % no lo muestra con claridad.

Cómo se arregla: ponlo en el pie de todas las páginas junto a tu denominación fiscal, repítelo en el aviso legal y en contacto, y enlaza al registro del Banco de España para que cualquiera pueda verificarlo.

⚠️ Cuidado con cómo lo dices. Puedes publicar tu número e invitar a verificarlo. Lo que no puedes es presentarte como «avalado», «autorizado» o «certificado» por el Banco de España, ni sugerir que el supervisor respalda tu servicio: la inscripción acredita que cumples los requisitos para ejercer, no es un sello de calidad. Es un matiz que el propio supervisor vigila.

El artículo 10 de la LSSI obliga a mostrar de forma permanente, directa y gratuita: denominación social, NIF, domicilio, correo electrónico y datos de inscripción registral. En actividades reguladas hay que añadir los datos de la autorización y el órgano de supervisión. Falla el 41 %.

Cómo lo compruebas: abre tu aviso legal y ve tachando: nombre fiscal completo, NIF, domicilio real, correo de contacto, Registro Mercantil, tu condición de intermediario de crédito inmobiliario y tu número de inscripción.

Es el fallo más barato de corregir de toda la lista, y uno de los más visibles.

Casi siempre ocurre sin saberlo: si tu web carga Google Fonts, mapas, vídeos o librerías desde servidores de Estados Unidos, la dirección IP de cada visitante viaja fuera del Espacio Económico Europeo antes de que nadie consienta nada. Ha habido resoluciones sancionadoras en Europa por exactamente esto. Afecta al 38 % del sector.

Cómo lo compruebas: en Chrome, pulsa F12 → pestaña Network → recarga la página → ordena por «Domain». Si ves fonts.googleapis.com, fonts.gstatic.com, cdn.jsdelivr.net o ajax.googleapis.com cargando antes de aceptar cookies, tienes este problema.

Cómo se arregla: aloja las tipografías en tu propio servidor (en WordPress hay plugins que lo hacen en un clic), sustituye los CDN externos por copias locales, y lo que no puedas quitar —vídeos incrustados, mapas— cárgalo solo después del consentimiento y decláralo en tu política de privacidad.

Es el incumplimiento en materia de cookies más sancionado por la AEPD, y no lo salva tener banner: si el script ya se ejecutó, el banner es decorativo. Lo hace el 24 %.

Cómo lo compruebas: abre tu web en una ventana de incógnito, pulsa F12 → Application → Cookies, sin tocar el banner. Si ya hay cookies tipo _ga o _fbp, estás incumpliendo.

Cómo se arregla: configura tu gestor de consentimiento para bloquear los scripts hasta la aceptación, no solo para mostrar el aviso; activa Consent Mode v2 si usas Google Analytics o Ads; y asegúrate de que se puede rechazar con la misma facilidad con la que se acepta.

La política de privacidad debe decir quién es el responsable, con qué base jurídica tratas los datos, cuánto los conservas, a quién se los cedes, si hay transferencias internacionales y cómo se ejercen los derechos.

La política de cookies debe enumerar cada cookie, su finalidad y su duración. Un texto genérico copiado de otra web no sirve.

Un extra que casi nadie tiene: un archivo security.txt con un canal para reportar vulnerabilidades. No es obligatorio, pero falta en el 27 % y es un indicador de madurez que cada vez se mira más.

Sí. La Ley 11/2023, que traspone el Acta Europea de Accesibilidad, obliga a los servicios financieros dirigidos a consumidores a cumplir accesibilidad desde junio de 2025. Es la obligación más reciente y la que casi nadie ha revisado: el 32 % presenta señales de inaccesibilidad.

Cómo lo compruebas: instala la extensión gratuita WAVE o usa Lighthouse (F12 → pestaña Lighthouse → Accessibility). Te da una lista de fallos concretos en un minuto.

Los cuatro fallos que salen casi siempre:

• Contraste insuficiente entre el texto y el fondo.
• Imágenes sin texto alternativo.
• Formularios sin etiqueta asociada a cada campo.
• Navegación por teclado rota: prueba a recorrer tu web usando solo el tabulador.

Sí, si eres persona jurídica. La Circular 4/2021 obliga a los intermediarios de crédito inmobiliario a remitir semestralmente el estado reservado CPI 1, «Actividad de prestamistas inmobiliarios e intermediarios de crédito inmobiliario. Negocios en España».

Quién está exento: las personas físicas inscritas como intermediarios. Si ejerces como autónomo, no reportas. Si intermedias a través de una sociedad, la sociedad sí.

Cuándo: en los cinco primeros días naturales del tercer mes siguiente al cierre de cada semestre. En la práctica:

• Primer semestre (cierra el 30 de junio) → del 1 al 5 de septiembre.
• Segundo semestre (cierra el 31 de diciembre) → del 1 al 5 de marzo.

Está obligado quien figurase inscrito antes de la fecha de referencia de los datos (30 de junio o 31 de diciembre). Ojo: son días naturales, así que el último puede caer en fin de semana; conviene trabajar contra el último día hábil para tener margen.

Se presenta igual, en blanco. Los criterios de remisión del Banco de España son literales: «Estados de presentación obligatoria. En caso de no tener actividad declarable se reportarán en blanco».

No haber intermediado ninguna operación no exime de presentar. Es uno de los malentendidos más comunes y de los que más fácilmente acaban en un incumplimiento por pura desinformación.

Por vía telemática, a través de la aplicación SIF (Servicio de Intercambio de Información Financiera) del Banco de España, en formato XBRL comprimido, desde la opción «Envío Oficial».

Lo que casi nadie sabe y es lo que más tarda: para poder entrar en SIF hay que adherirse previamente a ese servicio electrónico, y esa adhesión la tiene que autorizar el Banco de España. Necesitas:

• Un certificado de componente emitido por la PKI del Banco de España o, en su caso, un certificado de representante de persona jurídica admitido.
• Presentar el formulario de adhesión al servicio electrónico, firmado por el administrador que consta en el registro.
• Tu código de entidad de cuatro posiciones, el que te asignó el registro al inscribirte.

El fichero XBRL se genera con el «Editor de Instancias (versión Lite)», que se descarga desde el propio SIF. Tras el envío, el sistema emite un Informe de Validación: solo vale si aparece como «Aceptado». Si sale «Rechazado», hay que corregir y volver a enviar.

Si es tu primer semestre obligado, empieza por la adhesión cuanto antes: el trámite del formulario es rápido, pero la autorización no es inmediata y sin ella no puedes enviar ni un fichero vacío.

No. La inscripción acredita que en ese momento cumplías los requisitos para ejercer. Esos requisitos hay que seguir cumpliéndolos mientras ejerzas, y algunos caducan solos si nadie los renueva.

Los tres que más se descuidan son el seguro de responsabilidad civil, la formación y la comunicación de cambios al registro: cambio de domicilio, de administradores, de estructura o de la persona que acredita los conocimientos.

Conviene revisarlos con una periodicidad fija —una vez al año como mínimo— en lugar de darse cuenta cuando llega un requerimiento.

Que esté vigente y sin interrupciones. La Ley 5/2019 exige a los intermediarios de crédito inmobiliario disponer de un seguro de responsabilidad civil profesional —o garantía equivalente— que cubra el ejercicio de la actividad.

Dos fallos habituales: dejar que pase la fecha de renovación creyendo que se renueva solo, y contratar una póliza cuya cobertura no se corresponde con la actividad realmente declarada. La póliza tiene que amparar lo que haces.

Hay que mantenerla. La normativa hipotecaria exige unos conocimientos y competencia mínimos, acreditados mediante formación homologada por el organismo autonómico competente, y esa exigencia no se agota con el alta: alcanza al personal que interviene en la actividad y debe actualizarse.

Si incorporas personal que atiende clientes, esa persona también entra en el ámbito de la exigencia. Es un punto que se pasa por alto al crecer.

Sí. La transparencia sobre la remuneración es uno de los ejes de la normativa: el cliente debe saber si le cobras a él, si percibes una comisión de la entidad prestamista, o ambas cosas, y en qué cuantía o cómo se calcula.

No es solo una obligación formal: la opacidad en este punto es una de las prácticas que con más frecuencia acaban en reclamación, porque el cliente descubre tarde una parte del coste que no esperaba.

Sí, y además hay que registrarlas. La misma Circular 4/2021 que regula el estado CPI 1 regula también el registro de reclamaciones: no basta con atenderlas, hay que dejar constancia ordenada de las que se reciben y de cómo se resuelven.

Tener el procedimiento documentado, publicado y realmente operativo es además lo primero que se mira si llega una reclamación por la vía del supervisor.

No. La web es la parte visible, pero el grueso de las obligaciones está detrás:

• Registro de actividades de tratamiento: qué datos tratas, para qué, con qué base jurídica y cuánto los conservas.
• Contratos con encargados del tratamiento: tu CRM, tu gestoría, tu proveedor de correo, quien te lleva la web. Todos tratan datos de tus clientes por cuenta tuya y todos necesitan contrato.
• Medidas de seguridad proporcionadas al riesgo: en intermediación hipotecaria se manejan nóminas, declaraciones de renta y datos de solvencia. El listón es alto.
• Deber de información en el momento de recoger los datos, no solo en la política de privacidad.

Un dato para dimensionarlo: el expediente de una hipoteca contiene, con frecuencia, más información sensible sobre una familia que casi cualquier otro trámite que haga en su vida.