¿Qué es una subrogación de hipoteca?
Subrogar una hipoteca significa trasladar tu préstamo hipotecario actual a otra entidad bancaria que te ofrece mejores condiciones (tipo de interés más bajo, plazo diferente, sin productos vinculados…) sin necesidad de cancelar la hipoteca actual y contratar una nueva. Es, en esencia, un cambio de banco manteniendo la misma hipoteca.
¿Cuándo merece la pena subrogar?
La subrogación es rentable cuando la diferencia entre tu tipo actual y el nuevo tipo, aplicada al capital pendiente y al plazo restante, supera los costes del proceso. Como regla orientativa:
- Si te queda más de 10 años y puedes reducir el tipo al menos 0,5 puntos, generalmente compensa.
- Si el capital pendiente es superior a 80.000 €, el ahorro total justifica los gastos.
- Si tu hipoteca tiene cláusulas abusivas (suelo, gastos mal distribuidos) o está vinculada a productos caros, la subrogación puede ser la salida.
Ejemplo práctico: ¿cuánto ahorrarías?
Hipoteca actual: 150.000 € pendientes, 18 años restantes, tipo fijo 3,80 %.
Oferta de subrogación: tipo fijo 2,95 %.
- Cuota actual: 1.032 €/mes
- Cuota tras subrogación: 973 €/mes
- Ahorro mensual: 59 €
- Ahorro total en 18 años: ~12.744 €
Costes de la subrogación (estimados): notaría 800 €, registro 400 €, gestoría 300 €, posible comisión bancaria 0–1.500 €. Total: ~1.500–3.000 €. El punto de equilibrio se alcanza en 2–4 años.
¿Cuánto cuesta subrogar?
Desde la LCCI (2019), la mayoría de los gastos de la subrogación los asume el banco receptor:
- El nuevo banco paga: notaría, registro, gestoría y el impuesto.
- Tú puedes pagar: comisión de subrogación al banco original (si la escritura lo contempla), tasación si el nuevo banco la exige.
Comisión de subrogación del banco original
- Hipoteca variable: 0,25 % del capital pendiente los primeros 3 años; 0,15 % entre los años 3 y 5; 0 % a partir del año 5.
- Hipoteca fija: hasta el 2 % en los primeros 10 años; 1,5 % a partir del año 10.
Proceso paso a paso
- Solicita varias ofertas: acude a varios bancos o trabaja con un ICI que compare el mercado por ti.
- Compara la FEIN y la FiAE: son los documentos estandarizados que el banco debe entregarte con todas las condiciones.
- Comunica al banco actual: el banco original tiene 15 días para igualar o mejorar la oferta (derecho de enervación).
- Si el banco actual no iguala: acepta la oferta del nuevo banco.
- Firma en notaría: el nuevo banco formaliza la subrogación.
Subrogación vs. novación vs. hipoteca nueva
| Subrogación | Novación | Hipoteca nueva | |
|---|---|---|---|
| ¿Cambias de banco? | Sí | No | Sí |
| ¿Cancelas la hipoteca actual? | No | No | Sí |
| Coste para el cliente | Bajo | Muy bajo | Medio-alto |
| Flexibilidad de condiciones | Alta | Media | Total |
El ICI: tu aliado en la subrogación
Un intermediario de crédito inmobiliario puede comparar decenas de ofertas de bancos, gestionar toda la documentación y negociar condiciones que difícilmente conseguirías en ventanilla. El proceso dura habitualmente entre 4 y 8 semanas.
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